Eckdaten einer Finanzierung

Worauf muß ich bei der Finanzierung achten?

Das Baufinanzierungsdarlehen ist für die meisten Menschen die größte Verbindlichkeit, die sie in Ihrem Leben eingehen. Außerdem ist die Gesamtlaufzeit bei den meisten Finanzierungen über zwei oder drei Jahrzehnte angelegt. Es ist daher wichtig, alle zukünftig geplanten finanziellen Wünsche mit der Baufinanzierung abzustimmen. Dies reicht von der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes über die Zinsbindung bis hin zur Tilgungshöhe und der Wahl der Sondertilgung. Lassen Sie sich hierbei Zeit in der Entscheidung.

Für weitere Fragen und Ratschläge steht Ihnen auch jederzeit einer unserer kompetenten Baufinanzierungsspezialisten zur Seite.

Eigenkapital

Die erste Frage wenn es um die Baufinanzierung geht, ist: Wie hoch ist Ihr Eigenkapitaleinsatz? Warum ist das so?

Die Höhe des Eigenkapitals ist für das Kreditinstitut ausschlaggebend, um den jeweiligen Zinssatz zur Verfügung zu stellen. D.h. je nachdem in welchem Verhältnis das Darlehen zum Objektwert bzw. Beleihungswert steht, ist der Zinssatz teurer oder günstiger, da die Bank bei wenig Eigenkapital ein höheres Risiko trägt. Bringen Sie also mehr Eigenkapital ein, senkt sich der Zinssatz und die monatliche Belastung sinkt.

Zum Eigenkapital gehören alle Gelder, die Sie kurzfristig in die Finanzierung einbringen können. Angefangen von Bargeld, Spar- und Bankguthaben, über Bausparverträge, bis hin zu Wertpapierdepots.

Falls Sie noch Arbeiten am Objekt zu tätigen haben, bei denen Sie mithelfen – wie z.B. Renovierungsarbeiten – so können Sie diese ersparten Kosten als Eigenleistung in die Finanzierung mit einfließen lassen. Diese ist dem Eigenkapital gleichzusetzen und verbessert in manchen Fällen den prozentualen Beleihungswert und somit die Zinskondition.

Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen sollten, hängt außerdem davon ab, ob das Objekt eigen genutzt oder vermietet wird.

Im Gegensatz zur eigen genutzten Immobilie können Sie als Kapitalanleger u.a. die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. D.h. je weniger Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto vorteilhafter ist das steuerliche Ergebnis.

Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist auch möglich, sofern die persönliche Bonität dies zulässt. Da der Finanzservice Goblirsch auch auf Finanzierungen ohne Eigenkapital spezialisiert ist, können wir Ihnen auch in diesem Fall besonders günstige Zinskonditionen anbieten. Es kann daher in vielen Fällen von Vorteil sein, die Immobilie jetzt zu erwerben, das Darlehen direkt abzuschließen und direkt mit dem Tilgen zu beginnen.

Zinsfestschreibung

Die Dauer der Zinsfestschreibung legt fest, über welchen Zeitraum Sie auf die noch bestehende Restschuld den vorher fest vereinbarten Zinssatz an den Kreditgeber bezahlen dürfen. Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren. Je länger ein Darlehen festgeschrieben wird, desto höher ist der Zinssatz. Die meist gewählte Zinsfestschreibung beträgt 10 Jahre.

Da bei einer Baufinanzierung die durchschnittliche Laufzeit 25-30 Jahre beträgt, bleibt meistens nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Restschuld übrig. Falls diese nicht durch Eigenkapital abgelöst wird, steht Ihnen frei, bei welchem Kreditinstitut Sie die Restschuld weiterfinanzieren möchten. Als Grundlage der Darlehenskondition werden die dann gültigen Darlehenszinsen verwendet.

Als Absicherung des Darlehens können je nach Laufzeit des Darlehens auch zinsgünstige Bausparverträge eingesetzt werden. Somit können Sie sich bereits im Vorfeld unerwartete Zinserhöhungen ersparen.

Tilgungsart

Bei einem Immobiliendarlehen können Sie zwischen einem Annuitätischen Darlehen mit direkter Tilgung und einem Darlehen mit endfälliger Tilgung auswählen.

Bei einem annuitätischen Darlehen zahlen Sie Zins und Tilgung in einer monatlichen fest vereinbarten Rate an die Bank zurück. Die Restschuld des Darlehens verringert sich Monat für Monat.

Bei einem endfälligen Darlehen wird die Tilgung in einen Bausparvertrag oder einen Ansparplan (z.B. einen Aktienfonds oder eine Fondsgebundene Lebensversicherung) eingezahlt. Der Vorteil hierbei ist z.B., dass ein Anlageprodukt gewählt wird, welches eine höhere Rendite erwirtschaftet, als Sie das Darlehen kostet. Die Absicherung über den Bausparvertrag sichert Ihr Darlehen mit günstigen Anschlusszinsen ab.

Ein endfälliges Darlehen ist auch für Kapitalanleger interessant, da diese die Schuldzinsen bei Ihrer Finanzierung geltend machen können.

Tilgungshöhe

Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Dauer des Darlehens und somit der Geschwindigkeit der Entschuldung. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei.

Die Tilgungshöhe sollte Ihrer maximalen monatlichen Belastung angepasst sein. Die Mindesttilgung bei den Annuitätendarlehen beträgt 1%. In Niedrigzinsphasen empfiehlt es sich, eine höhere Tilgung zu vereinbaren.

Im Vergleich zu früheren Verträgen, sind heutzutage bei vielen Angeboten zwei kostenfreie Tilgungssatzänderungen im Darlehensvertrag beinhaltet. D.h. Sie können während der Laufzeit z.B. die Tilgung von anfänglich vereinbarten 1% auf 3% erhöhen. Ist Ihnen diese Belastung auf Dauer zu hoch, so können Sie die Tilgung z.B. auf 2% senken.

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ist eine Tilgung, die zusätzlich zur fest vereinbarten Tilgungsrate im Kreditvertrag erbracht wird. Bei den meisten Banken sind Sondertilgungen i.H.v. 5% auf die ursprüngliche Darlehenssumme kostenfrei im Darlehensvertrag enthalten. Für eine höhere Sondertilgung berechnen die Darlehensgeber dann einen Zinsaufschlag. Meistens besteht die Möglichkeit der Ausübung der Sondertilgung nur einmal pro Jahr und ist verbunden mit einer Mindesttilgungshöhe. Diese Vereinbarungen variieren stark von Bank zu Bank.

Möchten Sie eine höhere Sondertilgung einbringen oder wissen Sie schon ganz genau, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft ein bestimmter Geldbetrag zur Tilgung zur Verfügung steht? Dann sollten Sie mit Ihrem persönlichen Baufinanzierungsexperten vom Finanzerservice Goblirsch darüber sprechen, ob es sinnvoll ist, einen kleineren Darlehensbetrag mit einer kürzeren Laufzeit zu wählen, die ausläuft, wenn der Geldbetrag zur Verfügung steht.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen werden von den Kreditinstituten ab dem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt für den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag verlangt. Die Zeit, in der noch keine Zinsen gezahlt werden müssen, nennt man bereitstellungszinsfreie Zeit. Üblich sind hier Zeiträume zwischen 3 und 9 Monaten. Je nach Kreditinstitut werden unterschiedliche Aufschläge auf den Darlehenszins für eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit verlangt.

Die Bereitstellungszinsen betragen i.d.R. zwischen 2,5 und 3 % pro Jahr. Wobei die Berechnung der Zinsen taggenau erfolgt.

Besonders zu beachten sind die Bereitstellungszinsen für Darlehensnehmer, die z.B. über einen Bauträger kaufen und deren Bauvorhaben mit Baufortschritt zur Zahlung fällig ist.

Ihr Baufinanzierungsspezialist vom Finanzservice Goblirsch wird dies bei der Finanzierungsplanung mit Ihnen berücksichtigen.